Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir ve Değiştirilir? (2026)

Her apartmanın bir gün karşılaştığı an: yıllık toplantı, gündemde “yönetici seçimi” ve masada birbirine bakan komşular. Kimileri gönüllü olur, kimileri geri durur, kimileri de mevcut yöneticiden memnun olmadığı için değişiklik ister. Peki bu seçim tam olarak nasıl yapılır, kaç oy gerekir ve işler yolunda gitmezse yönetici nasıl değiştirilir? Bu yazıda süreci baştan sona, kanun maddeleriyle ama sade bir dille anlatıyoruz.

Kim yönetici olabilir?

İlk yanılgı şu olur: “yönetici mutlaka binadan biri olmalı.” Oysa 634 Sayılı Kanun’un 34. maddesi daha esnektir. Kat malikleri, yönetimi kendi aralarından seçebilecekleri gibi, dışarıdan bir kişiye ya da bir yönetim şirketine de verebilir. Yani yönetici bir daire sahibi olabilir, emekli bir komşu olabilir veya profesyonel bir firma olabilir.

Tek kişi seçilirse ona yönetici, üç kişilik bir ekip seçilirse yönetim kurulu denir. Büyük ve karmaşık binalarda üç kişilik bir kurul, yükü paylaşmak açısından mantıklı olabilir.

Yönetici seçmek zorunlu mu?

Küçük binalarda çoğu zaman “biz zaten anlaşıyoruz, yöneticiye ne gerek var” denir. Ancak kanun bir eşik koyar: sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha küçük binalarda kat malikleri isterse yönetici seçmeyebilir; bu durumda yönetim tüm maliklerin ortak sorumluluğundadır.

Peki kat malikleri bir türlü anlaşamaz, kimse yönetici olmak istemezse? O zaman devreye mahkeme girer: taraflardan birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir.

Yönetici kaç oyla seçilir? “Çifte çoğunluk” nedir?

En çok karıştırılan konu budur. Yönetici, basit bir el kaldırmayla değil, çifte çoğunlukla seçilir. Bu ne demek?

634 Sayılı Kanun’un 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, kararlarını hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla alır. Yani bir kararın geçerli olması için:

• Kat maliki sayısının yarısından fazlasının, ve
• Arsa paylarının yarısından fazlasının

aynı yönde oy kullanması gerekir. Sadece “daha çok el kalktı” yeterli değildir; o ellerin temsil ettiği arsa payı da çoğunluğu geçmelidir.

İlk toplantıda bu sağlanamazsa, ikinci toplantıda karar katılanların çoğunluğuyla alınabilir. Toplantının usulünü ve diğer karar yeter sayılarını Kat Malikleri Kurulu: Nasıl Toplanır, Karar Alınır? yazımızda ele aldık.

Görev süresi: bir yıl

Yönetici veya yönetim kurulu bir yıllığına seçilir. Süre dolduğunda kurul yeniden toplanır; aynı kişi tekrar seçilebilir ya da yeni biri göreve gelir. Uygulamada birçok apartman aynı yöneticiyle yıllarca devam eder; ama bu, her yıl kurulun onayını gerektiren bir “yeniden seçim”dir, otomatik bir uzatma değildir.

Yönetici nasıl değiştirilir (azledilir)?

İşin en çok merak edilen kısmı da bu. İki yol vardır.

1. Kurul kararıyla değiştirme. Kat malikleri kurulu, yöneticiyi görev süresi dolmasa bile her zaman değiştirebilir. Bunun için olağan veya olağanüstü bir toplantıda, gerekli çoğunlukla yeni bir yönetici seçilmesi yeterlidir. Yani memnun değilseniz, bir sonraki yılı beklemek zorunda değilsiniz.

2. Mahkeme yoluyla azil. Yöneticinin haklı bir sebeple görevden alınması gerekiyorsa — örneğin hesap vermiyor, parayı kötüye kullanıyor ya da görevini savsaklıyorsa — kat maliklerinden her biri tek başına sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir. Bu, azınlıkta kalan bir kat maliki için önemli bir güvencedir.

Yöneticinin hangi görevlerden sorumlu olduğunu ve hangi durumların “haklı sebep” sayılabileceğini Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları yazımızda ayrıntılı işledik.

Seçim toplantısında dikkat edilecekler

Seçimin sonradan tartışma yaratmaması için birkaç noktaya özen gösterin: toplantı çağrısını gündemiyle birlikte önceden yazılı yapın, yoklamada arsa paylarını da kaydedin, oylamayı ve sonucu karar defterine işleyip katılanlara imzalatın. Karar defteri, ileride bir uyuşmazlıkta seçimin geçerliliğini kanıtlayan en güçlü belgedir.

Yeni yönetici olan biri için ilk haftaların yol haritasını ve sık yapılan hataları Apartman Yönetimi Rehberi yazımızda topladık.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici nasıl seçilir? Kat malikleri kurulunda çifte çoğunlukla (sayı + arsa payı) seçilir; dışarıdan biri veya şirket de olabilir.

Görev süresi ne kadar? Bir yıl; süre sonunda yeniden seçilebilir.

Yönetici seçmek zorunlu mu? 8 ve daha fazla daireli yapılarda zorunludur; anlaşılamazsa mahkeme atayabilir.

Yönetici nasıl değiştirilir? Kurul kararıyla her zaman; haklı sebep varsa kat maliki sulh hukuk mahkemesinden azil isteyebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın.