Kat Malikleri Kurulu: Nasıl Toplanır, Karar Alınır? (2026)

Apartman veya sitenizde aidattan yöneticiye, bütçeden ortak alan kullanımına kadar tüm önemli kararlar tek bir yerde alınır: kat malikleri kurulu. Ama bu toplantı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar iptal edilebilir. Bu rehberde kurulun ne olduğunu, nasıl toplandığını ve kararların hangi çoğunlukla alındığını 634 Sayılı Kanun maddeleriyle açıklıyoruz.

Kat malikleri kurulu nedir?

634 Sayılı Kanun’un 27. maddesine göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yani kurul; yöneticinin değil, maliklerin oluşturduğu en üst karar organıdır.

• Kimler katılır? Tüm bağımsız bölüm (daire, dükkân) malikleri. Kiracılar oy kullanamaz; ancak malik, yazılı yetki (vekâletname) ile bir başkasını temsilci gösterebilir.
• Her dairenin oyu: Kural olarak her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır; bir kişi birden çok daireye sahipse oyları buna göre artar (kanunda öngörülen sınırlar dâhilinde).

Apartman yönetiminin tüm yasal çerçevesini Apartman Yönetmeliği ve Kanunu 2026 hub yazımızda topladık.

Kurul ne zaman ve nasıl toplanır?

Olağan toplantı (m.29): Kurul, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Plan bir zaman belirtmemişse, her takvim yılının ilk ayında toplanır.

Olağanüstü toplantı: Önemli bir sebep çıktığında, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantı için haklı bir sebep gösterilerek olağanüstü toplantı yapılabilir.

Çağrı (davet): Toplantının gün, saat, yer ve gündemi, bütün kat maliklerine en az bir hafta önce yazılı olarak bildirilmelidir. İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarihini de çağrıda belirtmek pratik bir yöntemdir.

Toplantı ve karar yeter sayıları

En çok karıştırılan konu budur. Madde 30’a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu çoğunluk yoksa, ikinci toplantı katılanların salt çoğunluğuyla karar alabilir. Ancak bazı kararlar daha ağır çoğunluk ister:

Aidat ve bütçe kararlarının nasıl belirlendiğini Site Aidatı Nasıl Belirlenir? yazımızda ele aldık.

Toplantı adım adım nasıl yürütülür?

1. Çağrı yapın. Gün, saat, yer ve gündemi en az bir hafta önce yazılı bildirin.
2. Yoklama ve yeter sayı. Katılan malikleri ve arsa paylarını kaydedin; toplantı yeter sayısını (m.30) kontrol edin.
3. Divan/başkan seçin. Toplantıyı yönetecek bir başkan ve yazman belirlemek düzeni sağlar.
4. Gündemi sırayla görüşün. Her maddeyi ayrı görüşüp ayrı oylayın; gündem dışı konuda bağlayıcı karar almaktan kaçının.
5. Kararları oylayın. Her karar için gereken çoğunluğu yukarıdaki tabloya göre uygulayın.
6. Karar defterine yazın. Kararları noter onaylı karar defterine geçirip katılanlara imzalatın — bu, uyuşmazlıkta en önemli belgedir.

Karar defteri ve tutanak neden kritik?

Alınan kararlar, sözle değil yazıyla hüküm ifade eder. Kat malikleri kurulu kararları, sıra numarasıyla noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karar defteri tutulmaması veya usulsüz toplantı, kararların iptal edilmesine yol açabilir. Karar defterinin noter tasdiki ve yönetici seçimi karar örneği için Apartman Karar Defteri Nasıl Tutulur? yazımıza bakın.

Toplantıya çağrılmayan veya karara katılmayan kat maliki; kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir.

2026: kurulun yetkisi güçlendi

2026 değişikliğiyle kat malikleri kurulunun ağırlığı arttı:

• İşletme projesi (bütçe) ve aidat, artık kurul onayıyla kesinleşiyor; yönetici tek başına aidatı en fazla yeniden değerleme oranı kadar artırabiliyor.
• Yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk 4/5’ten 2/3’e düşürüldü.

Ayrıntılar için 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği ve zam sınırı için Aidat Zam Sınırı 2026 (YDO) yazılarımıza bakabilirsiniz.

Dijital yönetim kararları kolaylaştırır

Toplantı çağrılarını, gündemi ve kararları dijital ortamda tüm sakinlere iletmek; hem katılımı artırır hem de “haberim olmadı” itirazlarını önler. Huzurlu Yaşam; duyuru, aidat ve yönetim süreçlerini tek uygulamada toplar ve 33 daireye kadar ücretsizdir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu nedir? Tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan, ana gayrimenkulün en yetkili karar organı (m.27).

Ne zaman toplanır? Yılda en az bir kez, yönetim planındaki zamanda; yoksa yılın ilk ayında (m.29). Gerektiğinde olağanüstü.

Yeter sayısı nedir? Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla ile toplanır, oy çokluğuyla karar verir; ikinci toplantı katılanların salt çoğunluğuyla (m.30).

Karara nasıl itiraz edilir? Öğrenmeden itibaren 1 ay, her hâlde 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın.