2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği: Aidatta Yeni Dönem

2026, apartman ve site yönetimleri açısından yılların en önemli yasal dönüşümüne sahne oldu. Yıllardır şikâyet konusu olan tek taraflı fahiş aidat zamları, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle önemli ölçüde sınırlandırıldı. Değişiklik, 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı, düzenlemeyi özetlerken “Site yönetiminin fiyat belirleme yetkisi vatandaşa aktarıldı; keyfi kararların önüne geçmeyi hedefliyoruz” ifadesini kullandı (Resmî Gazete’de yayımlanan düzenlemeye ilişkin haber). Peki bu ne anlama geliyor? İşte öne çıkan başlıklar.

1. Yöneticinin aidat belirleme yetkisi sınırlandırıldı

Eski uygulamada yönetici, işletme projesini hazırlayıp buna göre aidatı büyük ölçüde tek başına belirleyebiliyordu. Yeni düzenlemeyle bu yetki köklü biçimde değişti:

• İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanır. Aidat ve bütçe, yöneticinin değil kurulun kararıdır.
• Onaylanmış bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar.
• Bu geçici proje, en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda kesin proje onaylanıncaya kadar geçerlidir.
• Geçici projedeki bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını (YDO) aşamaz.

Kısacası yönetici, kurul onayı olmadan kendi kararıyla YDO’nun üzerinde aidat belirleyemez. 2026’da bu sınırın tam olarak ne kadar olduğunu ve örnek hesabını Aidat Zam Sınırı 2026 (%25,49 YDO) yazımızda bulabilirsiniz. Aidatın nasıl hesaplandığını görmek için ise Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? rehberimize göz atabilirsiniz.

2. Kat malikleri aidat üzerinde daha fazla söz sahibi

Değişikliğin özü, karar yetkisini yöneticiden kat malikleri kuruluna kaydırmaktır. Yüksek aidat artışlarının kalıcı hale gelebilmesi için artık kurulun onayı gerekiyor.

• Zorunlu giderler (çalışan ücretleri, sigorta primleri, yakıt, ortak alan elektrik ve su) dışındaki artışlar kurul kararına bağlı.
• Bütçenin bizzat kat maliklerinin kararıyla belirlenmesi esas alındı.
• Amaç, keyfi ve fahiş zamları engellemek.

3. Geçici bütçe ve avans yetkisi yeniden düzenlendi

Yönetim boşluğa düşmesin diye yöneticiye geçiş dönemi için sınırlı bir yetki tanındı:

• Yönetici, yeni işletme projesi onaylanıncaya kadar zorunlu giderler için avans toplayabilir.
• Ancak bu yetki, geçici işletme projesiyle sınırlıdır ve sürekli, sınırsız biçimde kullanılamaz.
• Geçici bütçe, bir önceki dönem bütçesinin YDO kadar üzerinde olabilir; daha fazlası kurul onayı ister.

Ödeme yapmayan komşularla ilgili yöneticinin yasal araçlarını Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımızda ele almıştık.

4. Yönetim planını değiştirmek kolaylaştı

Belki de en dikkat çekici değişiklik bu. Yönetim planı; bir apartman veya sitenin “anayasası” gibidir ve değiştirilmesi geçmişte çok zordu.

• Önceki düzenleme: Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5 (yüzde 80) çoğunluğu gerekiyordu.
• Yeni düzenleme: Bu oran birçok durumda 2/3’e (yüzde 66,6) düşürüldü.

Bu değişiklik özellikle toplu yapılarda (birden fazla blok, büyük siteler) kronikleşen sorunların çözülmesini ve yönetim planının güncellenmesini kolaylaştırmayı amaçlıyor.

Not: Bazı özel hükümlerde ve kişisel hakları doğrudan etkileyen yönetim planı değişikliklerinde farklı çoğunluk oranları veya ilgili maliklerin ayrı rızası gerekebilir. Kendi durumunuz için yönetim planınızı ve güncel kanun metnini kontrol edin.

5. Amaç: fahiş aidatların önüne geçmek

Kanun değişikliğinin gerekçesinde dört temel hedef öne çıkıyor:

1. Site ve apartman yönetimlerinin daha şeffaf olması.
2. Kat maliklerinin karar süreçlerine daha fazla katılması.
3. Fahiş aidat artışlarının önlenmesi.
4. Yönetici yetkilerinin sınırlandırılması ve denetlenebilir hale gelmesi.

Bu değişiklikler sizi nasıl etkiliyor?

Daire sakini veya kat malikiyseniz:

• Yönetici artık tek başına çok yüksek aidat artışı yapamaz.
• Büyük aidat artışlarında kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
• Yönetim planını değiştirmek bazı durumlarda daha kolaydır (2/3 çoğunluk).
• Aidat ve bütçe süreçleri kat maliklerinin denetimine daha açık hale geldi.

Yöneticiyseniz:

• Kararları belgelemek ve kurul onayını kayıt altına almak her zamankinden önemli.
• Geçici işletme projesi ile kesin proje arasındaki 3 aylık süreyi iyi yönetmelisiniz.
• Şeffaf, izlenebilir bir aidat kaydı hem yasal güvenceniz hem de sakin güveninin temeli. Yöneticinin tüm görev ve sorumluluklarını Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları yazımızda bulabilirsiniz.

Yeni dönemde şeffaflık artık yasal bir zorunluluk. Aidatı, bütçeyi ve kurul kararlarını dijital ortamda, her sakinin görebileceği şekilde tutmak bu uyumu kolaylaştırır. Huzurlu Yaşam, aidat ve gider takibini sakinlere açık biçimde raporlar ve 33 daireye kadar ücretsizdir — küçük apartmanlar hiç ödeme yapmadan başlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği ne zaman yürürlüğe girdi? 22 Mayıs 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Yönetici tek başına aidatı ne kadar artırabilir? Yalnızca zorunlu giderler için ve en fazla bir önceki yılın yeniden değerleme oranı (YDO) kadar geçici artış yapabilir; üzeri kat malikleri kurulunun onayına bağlıdır.

Geçici işletme projesi kaç ay geçerli? En geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda kesin proje onaylanıncaya kadar.

Yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekiyor? Eskiden 4/5 (%80) gerekiyordu; artık birçok durumda 2/3 (%66,6) yeterli.

Fahiş aidat artışına itiraz edebilir miyim? Evet; kurul onayı olmadan YDO’yu aşan artışlar geçersizdir, kurula itiraz edebilir, gerekirse sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Güncel ve bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın. Değişiklikler 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.