Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? Arsa Payı ve Eşit Bölüşüm

Apartman aidatı; ortak giderlerin bir kısmı kat malikleri arasında eşit, bir kısmı ise arsa payı oranında paylaştırılarak hesaplanır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hangi giderin nasıl bölüşüleceğini belirler; ancak yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir yöntem de benimsenebilir. Bu rehberde aidat hesabının mantığını, iki yöntemi ve örnek bir hesaplamayı adım adım açıklıyoruz.

Aidat neyi kapsar?

Aidat, ana gayrimenkulün ortak giderlerini karşılamak için toplanan aylık katkıdır. Başlıca kalemler:

• Ortak alan elektrik, su ve aydınlatma
• Kapıcı/görevli maaşı ve SGK primleri
• Asansör bakım sözleşmesi
• Hidrofor, jeneratör, ısıtma sistemi bakımı
• Bahçe bakımı ve temizlik
• Güvenlik ve kamera sistemleri
• Yedek akçe (beklenmedik onarımlar için)

Bu kalemlerin toplamı, seçilen paylaşım yöntemiyle dairelere dağıtılır.

İki temel hesaplama yöntemi

1. Eşit paylaşım

634 Sayılı Kanun’un 20. maddesine göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, kat malikleri arasında eşit olarak bölünür. Yani 40 daireli bir binada bu kalemlerin toplamı 40’a bölünür; her daire aynı tutarı öder.

Mantığı: Bu hizmetlerden her daire, büyüklüğünden bağımsız olarak benzer şekilde yararlanır.

2. Arsa payı oranında paylaşım

Ana gayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, koruma, onarım ve yönetim giderleri ise her kat malikinin arsa payı oranında karşılanır. Arsa payı büyük olan daire (genellikle daha büyük daire) bu giderlerden daha fazla pay alır.

Mantığı: Yapıya ve ortak yerlere ilişkin giderlerde, daha büyük bağımsız bölüm daha fazla katkı verir.

Yönetim planı ne diyorsa o geçerli

Önemli istisna: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında farklı bir esas belirlenmişse, o uygulanır. Uygulamada birçok site kolaylık için tüm aidatı eşit ya da tümünü arsa payına göre toplar. Bu tercih, kurul kararıyla yazılı hale getirildiğinde yasal olarak geçerlidir ve itirazları önler.

Örnek hesaplama

40 daireli bir apartman düşünün. Aylık ortak giderler:

• Personel giderleri (kapıcı vb.): 40.000 TL → eşit bölünür
• Ortak yer bakım/onarım/yönetim: 20.000 TL → arsa payı oranında bölünür
• Yedek akçe: 8.000 TL → kurul kararına göre (örnekte eşit)

Eşit bölünen kısım: (40.000 + 8.000) ÷ 40 = daire başına 1.200 TL Arsa payına bağlı kısım: 20.000 TL, dairelerin arsa paylarına göre dağıtılır. Arsa payı ortalamanın üzerindeki büyük daireler bu 20.000 TL’den daha fazla, küçük daireler daha az öder.

Böylece küçük bir daire ~1.200 TL + düşük arsa payı katkısı; büyük bir daire ~1.200 TL + yüksek arsa payı katkısı öder. Tüm daireler eşit aidat ödeseydi, büyük daireler avantajlı çıkardı — arsa payı yöntemi bu adaletsizliği giderir.

Yedek akçeyi unutmayın

Yöneticilerin en sık hatası, sadece o ayın giderini toplayıp yedek akçe ayırmamaktır. Çatı akıntısı, asansör arızası veya su basması gibi ani bir masrafta önceden fon yoksa, sakinlerden birden toplu para istemek zorunda kalırsınız — bu da en çok itiraz gelen konudur. Düzenli, küçük bir yedek akçe payı bu riski ortadan kaldırır.

Aidat tutarını kim belirler?

Aidat, yöneticinin keyfine bağlı değildir. Süreç şöyle işler:

1. Yönetici, yıllık tahmini gelir-gideri gösteren bir işletme projesi (bütçe) hazırlar.
2. Bu proje kat malikleri kuruluna sunulur ve kurul kararıyla onaylanır.
3. Daire başına düşen aidat, onaylı bütçeye göre belirlenir.

Bütçeye dayanmayan aidat talepleri itiraza açıktır. Bu yüzden şeffaf, belgelenebilir bir hesap tutmak yöneticinin hem güvenini hem yasal güvencesini sağlar.

Hesaplamayı otomatikleştirin

Arsa payı oranları, eşit bölünen kalemler, önceki ay borcu ve gecikme tazminatı elle hesaplandığında hata kaçınılmazdır. Bir apartman/site yönetim uygulaması bu hesabı otomatik yapar: her dairenin arsa payını bir kez girersiniz, sistem her ay doğru tutarı üretir ve sakine bildirir. Aidat takibinin tüm sürecini Apartman Aidat Takibi Nasıl Yapılır? rehberinde anlattık; borçlu daire yönetimi için ise Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımıza bakın.

Huzurlu Yaşam ile daire ve arsa payı bilgilerini Excel’den toplu yükleyip aidatı otomatik hesaplatabilirsiniz — 33 daireye kadar ücretsiz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman aidatı neye göre hesaplanır? Personel giderleri eşit, ortak yer bakım/onarım giderleri arsa payı oranında bölünür. Yönetim planı farklı esas belirleyebilir.

Aidat arsa payına göre mi eşit mi bölünür? İkisi birlikte kullanılır; ancak kurul kararıyla tümü eşit veya tümü arsa payı esasına bağlanabilir.

Boş dairenin aidatı hesaplanır mı? Evet. Aidat kat maliki olmaya bağlıdır; boş daire de payına düşeni öder.

Aidata yedek akçe eklenir mi? Evet, önerilir. Ani masraflarda toplu para istemeyi önler; miktarını kurul belirler.

Aidat tutarını kim belirler? İşletme projesine dayanılarak kat malikleri kurulu belirler; yönetici tek başına belirleyemez.

---

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr).

Aidat hesabını otomatikleştirin: Uygulamaya giriş yapın veya fiyatları inceleyin.