Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır? (2026 Adım Adım)

Aidat borcu bir apartmanın en yorucu meselesidir. Yönetici toplar, hizmet devam eder, ama bir iki daire ödemeyince yük diğerlerinin sırtına biner. Nazik hatırlatmalar bir yere kadar işe yarar; bir noktadan sonra devreye yasal takip girer. Peki “icraya vermek” tam olarak ne demek, hangi adımlardan oluşur ve yönetici bunu nasıl yürütür? Bu yazıda süreci baştan sona, 634 Sayılı Kanun ve icra hukukuyla ama sade bir dille anlatıyoruz.

”Kaç ay ödenmezse icra gelir?” — en çok sorulan yanlış soru

Çok kişi “aidat 3 ay ödenmezse icraya verilir” gibi sabit bir kural arar. Oysa yasada böyle bir süre yoktur. Aidat, vadesi geldiğinde muaccel olur — yani istenebilir hale gelir. Teknik olarak yönetici, tek bir ödenmemiş dönem için bile icra takibi başlatabilir.

Uygulamada ise mantık farklı işler: küçük bir gecikme için hemen icra masrafına girmek kimsenin işine gelmez. Bu yüzden çoğu yönetim önce yazılı hatırlatma ve ihtar gönderir, borç birikmeye başlayınca (çoğunlukla birkaç ay) takibe geçer. Ödemeyi kolaylaştırıp gecikmeyi baştan azaltmanın yollarını Site Aidat Ödeme Yöntemleri yazımızda karşılaştırdık. Yani “kaç ay” sorusunun cevabı kanunda değil, yönetimin borcu ne kadar büyütmeden takip ettiğinde gizlidir.

İcra öncesi: iki şey mutlaka hazır olmalı

İcra takibi başarısının sırrı, takibe başlamadan önceki hazırlıktadır. İki belge kritiktir:

• Karar ve dayanak: Aidat borcunun kat malikleri kurulu kararına ya da işletme projesine dayanması gerekir. Aidatın miktarı ve dönemi belgelenmiş olmalı. Bunun nasıl belirlendiğini Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ele aldık.
• Yazılı ihtar ve kayıt: İcradan önce borcun yazılı olarak bildirilmiş ve her ödemenin/borcun düzgün kaydedilmiş olması, hem borçluya son bir fırsat verir hem de olası itirazda elinizi güçlendirir. Hazır bir ihtar metni için aidat ihtarname örneğimizi kullanabilirsiniz.

Bu iki temel sağlamsa, takip süreci çok daha hızlı ve sağlıklı ilerler.

İcra takibi adım adım

Aidat alacağı için genellikle ilamsız icra takibi yolu izlenir (elde mahkeme kararı olmadan, doğrudan icra dairesinden başlatılan yol). Süreç şöyle işler:

1. Takibi başlatma. Yönetici, icra dairesine giderek (ya da avukatı aracılığıyla) borçlu kat maliki/kiracı hakkında takip talebi açar. Borcun tutarı, dönemi ve gecikme tazminatı burada belirtilir.

2. Ödeme emri. İcra dairesi, borçlu daireye bir ödeme emri tebliğ eder. Bu, “şu borcu şu süre içinde öde ya da itiraz et” diyen resmî bir belgedir.

3. Yedi günlük itiraz süresi. Borçlunun ödeme emrine itiraz için 7 günü vardır. Burada iki ihtimal doğar:

• İtiraz etmezse: Takip kesinleşir. Borç hâlâ ödenmezse yönetici haciz talep edebilir; borçlunun malvarlığına (banka hesabı, maaş, taşınır/taşınmaz) haciz uygulanabilir.
• İtiraz ederse: Takip durur. Bu noktada yönetici, elindeki karar defteri, işletme projesi ve ödeme kayıtlarıyla itirazın iptali (veya kaldırılması) davası açarak süreci mahkemeye taşır. İşte tam burada, düzgün tutulmuş kayıtlar davanın kaderini belirler.

Burada çoğu yöneticinin bilmediği bir ayrıntı var: aidat alacağı gibi işletme projesine ya da noterden onaylı karar defterine dayanan alacaklarda, itirazın icra mahkemesinde daha hızlı bir yolla (itirazın kaldırılması) aşılması mümkün olabilir. Yani kaydınız ne kadar sağlamsa, itiraz sizi o kadar az yavaşlatır. Kaydı zayıf olan yönetim ise aylarca sürecek bir genel mahkeme davasına mahkûm kalır. Bu yüzden “icraya vermek” aslında icra gününde değil, borcu ilk günden düzgün belgelediğiniz gün kazanılır.

İlamlı mı, ilamsız mı? Kısa bir ayrım

İki tür takip vardır ve aidatta genellikle ikincisi kullanılır:

• İlamlı icra: Elinizde zaten bir mahkeme kararı (ilam) varsa başvurulur. Borçlunun itirazıyla durmaz, doğrudan icraya devam eder.
• İlamsız icra: Elde mahkeme kararı olmadan, doğrudan icra dairesinden başlatılır. Aidat alacaklarında olağan yol budur; ama gördüğümüz gibi borçlunun itirazıyla durabilir. Bu yüzden dayanak belgeleriniz (işletme projesi, karar defteri, tahsilat kayıtları) kritik önemdedir.

Çoğu apartman elinde henüz bir mahkeme kararı olmadığı için ilamsız yoldan başlar; kararlı ve belgeli bir yönetim, bu yolu bile çok hızlı sonuçlandırabilir.

İki güçlü koz: gecikme tazminatı ve kanuni ipotek

Aidat alacağını sıradan bir borçtan güçlü kılan iki yasal araç vardır:

• Aylık %5 gecikme tazminatı. 634 Sayılı Kanun’un 20. maddesi, ödemeyen kat malikine geciken her ay için %5 gecikme tazminatı öngörür. Bu, sözleşmesel faizden bağımsız yasal bir yaptırımdır ve borcu hızla büyütür — yani ödememek borçlunun aleyhinedir.
• Kanuni ipotek hakkı (m.22). Aidat alacağı, borçlu kat malikinin dairesi üzerinde diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı doğurur. Bu, alacağın tahsilini güçlü biçimde güvence altına alan, çoğu yöneticinin bilmediği önemli bir haktır.

Gecikme tazminatının ne kadar hızlı büyüdüğünü somut görmek, çoğu borçlunun ödemeye yönelmesini sağlar. Basit bir örnek düşünelim: aylık 1.000 TL aidatı 6 ay ödemeyen bir daire, sadece aidat olarak 6.000 TL borçlanır. Buna her geciken ay için işleyen %5 gecikme tazminatı eklenince borç belirgin biçimde daha da artar; üstüne icra masrafları ve avukatlık ücreti de binince, başta “birkaç bin lira” olan borç kısa sürede katlanır. Yani gecikme, borçluyu her ay biraz daha köşeye sıkıştıran bir mekanizmadır. Gecikme tazminatının tam olarak nasıl işlediğini ve aidatın kendisinin nasıl belirlendiğini Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda adım adım gösterdik.

Bu iki araç ve genel süreç, aidat borcuna karşı yöneticinin elindeki tüm yasal seçenekleri topladığımız Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımızda daha geniş ele alınıyor.

İcra takibinde sık yapılan 4 hata

Süreci teknik olarak bilmek yetmez; uygulamada yöneticileri en çok yıpratan, aslında baştan önlenebilir hatalardır. En sık görülen dördü:

• Karar defterini ihmal etmek. Aidat tutarının ve toplama kararının karar defterinde/işletme projesinde net olmaması, itiraz halinde en zayıf noktanızdır. Kararı düzgün yazın ve imzalatın.
• İhtar göndermeden takibe geçmek. Yazılı ihtar hukuken her zaman zorunlu olmasa da, hem borçluya son bir fırsat verir hem de “haberim yoktu” savunmasını çürütür. Atlamayın.
• Ödeme kayıtlarını dağınık tutmak. Kim, ne zaman, ne kadar ödedi? Bu bilgi koçanlarda ve akıldaysa, itirazın iptali davasında ispat zorlaşır. Tahsilatı tek bir yerde, tarihli biçimde tutun.
• Süreleri kaçırmak. Borçlunun itirazı sonrası itirazın iptali için de yasal bir süre işler. Bu süreyi kaçırmak, haklı olduğunuz bir alacağı bile riske atar. Takvimi bir avukatla birlikte takip edin.

Bu dördünün ortak paydası tek bir şeydir: düzen. Borç ve tahsilatı baştan düzenli tutan yönetim, icra sürecine çok daha güçlü girer.

İcraya hiç gelmeden çözmenin yolu: erken ve şeffaf takip

Bir örnekle bitirelim. İki apartman düşünün. Birincisinde borçlar aylarca kimsenin gözüne çarpmadan birikiyor; fark edildiğinde iş büyümüş, icra kaçınılmaz oluyor. İkincisinde ise her sakin kendi borcunu ve gecikmesini anlık görüyor; küçük gecikme büyümeden hatırlatılıyor, çoğu borç icraya gelmeden kapanıyor.

Aradaki fark, takibin şeffaf ve erken olmasıdır. Borç görünür olduğunda, çoğu insan zaten öder; icra son çaredir. Huzurlu Yaşam da tam bunun için tasarlandı: her ödemeyi ve borcu daire bazında kayıt altına alır, sakine kendi hesabını şeffaf biçimde gösterir ve yönetimin duyuru göndermesini kolaylaştırır — üstelik 33 daireye kadar ücretsiz. Borç görünür ve kayıtlı olduğunda, çoğu ödeme icra aşamasına hiç gelmeden yapılır; geldiğinde ise elinizde düzenli bir ödeme geçmişi hazır olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat kaç ay ödenmezse icraya verilir? Sabit süre yoktur; vadesinde ödenmeyen aidat tek dönem için bile takibe konu olabilir. Uygulamada genelde ihtardan sonra, borç birikince takibe geçilir.

İcra takibini kim başlatır? Yönetici/yönetim kurulu, kurul kararı ve işletme projesine dayanarak (m.35, m.20).

Borçlu itiraz ederse ne olur? Takip durur; yönetici kayıtlarıyla itirazın iptali davası açar. Bu yüzden düzgün kayıt kritiktir.

Borca neler eklenir? Aylık %5 gecikme tazminatı (m.20), icra masrafları ve vekâlet ücreti.

Daire haczedilir/ipotek olur mu? Kesinleşen takipte haciz mümkündür; ayrıca aidat alacağı daire üzerinde kanuni ipotek doğurur (m.22).

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için avukatınıza danışın ve bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın. Yayın tarihi: 31 Temmuz 2026.