Site Aidatı Nasıl Belirlenir, Nelere Harcanır? (2026)

Site aidatı, bir sitede yaşamanın en çok tartışılan konularının başında gelir. “Bu para nereye gidiyor?” sorusu neredeyse her kurul toplantısında duyulur. Oysa aidatın nasıl belirlendiği ve nereye harcandığı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve sitenin yönetim planında açıkça düzenlenmiştir. Bu rehberde site aidatının mantığını, kalemlerini ve 2026 kurallarını sade bir dille açıklıyoruz.

Site aidatı nasıl belirlenir?

Aidat, keyfî bir rakam değil; bir bütçe hesabının sonucudur. Süreç şöyle işler:

1. İşletme projesi hazırlanır. Yönetici, sitenin bir yıllık tahmini ortak giderlerini kalem kalem çıkarır (personel, bakım, enerji, sigorta vb.).
2. Kat malikleri kurulu onaylar. 2026 değişikliğiyle işletme projesi ve dolayısıyla aidat, artık kat malikleri kurulunun onayıyla kesinleşir — yöneticinin tek başına belirlediği bir tutar değildir.
3. Bağımsız bölümlere paylaştırılır. Toplam bütçe, dairelere 634 Sayılı Kanun’un 20. maddesindeki esaslara göre dağıtılır.

2026’da yürürlüğe giren yeni kurallar için 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.

Giderler nasıl paylaştırılır: eşit mi, arsa payı mı?

634 Sayılı Kanun iki temel yöntem tanımlar:

• Eşit paylaşım: Yönetim gideri, ortak alan temizliği gibi bazı giderler tüm bağımsız bölümlere eşit bölünür.
• Arsa payı oranında: Anagayrimenkulün korunması ve büyük onarım giderleri, dairelerin arsa payı oranında paylaştırılır.

Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir paylaşım da benimsenebilir. Hesaplamanın ayrıntısını Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda adım adım ele aldık.

Site aidatı nelere harcanır?

Sitelerde aidat, apartmanlara göre daha fazla kalem içerir; çünkü ortak alanlar daha geniştir. Başlıca gider kalemleri:

• Güvenlik ve kapıcı ücretleri ile sigorta primleri
• Temizlik (ortak alanlar, çöp toplama)
• Ortak alan elektrik ve su (aydınlatma, hidrofor, bahçe sulama)
• Asansör, jeneratör bakım ve sözleşmeleri
• Havuz bakımı ve kimyasalları
• Peyzaj / bahçıvanlık — çim, ağaç, sulama sistemi
• Sosyal tesis giderleri (spor salonu, toplantı odası)
• Yedek akçe — gelecekteki büyük onarımlar için ayrılan pay

Yukarıdaki dağılım her site için farklıdır: havuzu ve geniş peyzajı olan bir sitede bu kalemler ağırlaşırken, küçük bir sitede güvenlik ve enerji öne çıkar.

Site aidatı ile apartman aidatı farkı

Temel mantık aynıdır, fark ortak alanların kapsamıdır:

• Apartmanda aidat genelde temizlik, kapıcı, asansör ve ortak enerjiyle sınırlıdır.
• Sitede bunlara güvenlik, havuz, sosyal tesis ve geniş peyzaj eklenir — bu yüzden site aidatları genellikle daha yüksektir.

Bu nedenle sitelerde bütçe şeffaflığı ve düzenli raporlama daha da kritiktir.

2026’da site aidatına zam sınırı

2026 ile birlikte aidat zamları da kurala bağlandı. Yönetici, zorunlu giderler için hazırladığı geçici bütçede aidatı en fazla yeniden değerleme oranı (YDO) kadar, yani %25,49 (EY Türkiye — 2026 yeniden değerleme oranı) artırabilir. Bunun üzerindeki artışlar kat malikleri kurulunun onayı olmadan geçerli değildir. Konunun ayrıntısını ve örnek hesabı Aidat Zam Sınırı 2026 (YDO) yazımızda bulabilirsiniz.

Şeffaflık: aidatın “nereye gittiği” görünür olmalı

Sakinlerin en büyük şikâyeti, paranın nereye gittiğini görememektir. Her gider kaleminin, tahsilatın ve yedek akçenin kayıt altında ve sakinlere açık olması hem güveni artırır hem de itirazları baştan önler.

Aidatı, gider kalemlerini ve tahsilat durumunu dijital ortamda her sakinin görebileceği şekilde tutmak bu şeffaflığı kolaylaştırır. Huzurlu Yaşam, site giderlerini ve aidat takibini sakinlere açık biçimde raporlar ve 33 daireye kadar ücretsizdir.

Sıkça Sorulan Sorular

Site aidatı nasıl belirlenir? Yıllık ortak gider bütçesi (işletme projesi) kat malikleri kurulunda onaylanıp dairelere paylaştırılarak belirlenir.

Site aidatı nelere harcanır? Güvenlik, temizlik, ortak enerji, asansör-jeneratör bakımı, havuz ve peyzaj, sosyal tesis ve yedek akçe.

Site ve apartman aidatı farkı nedir? Mantık aynı; sitede havuz, güvenlik, sosyal tesis gibi ek kalemler olduğu için aidat daha kapsamlı ve genellikle daha yüksektir.

2026’da ne kadar zam yapılabilir? Yönetici tek başına en fazla %25,49 (YDO); fazlası kurul onayına bağlıdır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın.