Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır? Aylık %5 (2026)

Aidatını geç ödeyen bir komşu neredeyse her apartmanda vardır. Peki bu gecikmenin bir bedeli var mı, varsa ne kadar? Birçok yönetici “ceza kesmeye hakkım var mı” diye tereddüt eder; birçok sakin de “biraz geç ödedim, ne olacak ki” der. Oysa kanun bu konuda oldukça nettir: geç ödenen aidata aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır ve bunun için kimseden izin almak gerekmez. Bu yazıda bu tazminatın ne olduğunu, tam olarak nasıl hesaplandığını ve uygulamada nelere dikkat edilmesi gerektiğini örneklerle anlatıyoruz.

Gecikme tazminatı nedir, dayanağı ne?

Gecikme tazminatı, ortak giderini (aidatını) zamanında ödemeyen kat malikine kanunun yüklediği ek bir ödemedir. Dayanağı doğrudan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir. Bu madde, ortak gider ve avans payını ödemekte geciken kat malikinin, geciken her ay için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödeyeceğini açıkça düzenler.

Buradaki en kritik nokta şudur: bu tazminat bir “ceza” gibi görünse de, uygulanması için yönetimin ayrı bir karar alması, tebligat yapması veya sözleşme imzalatması gerekmez. Kanun gereği, ödeme geciktiği anda kendiliğinden işlemeye başlar. Yani yönetici “gecikme tazminatı uygulayayım mı” diye tereddüt etmesine gerek yoktur; bu zaten yasal bir hak ve yükümlülüktür.

”Gecikme tazminatı” ile “faiz” karıştırılmasın

Uygulamada en sık yapılan kavram hatası budur. İkisi farklı şeylerdir:

• Gecikme tazminatı, yalnızca kat mülkiyetine özgü, oranı (aylık %5) kanunla sabitlenmiş özel bir yaptırımdır. Ayrı bir anlaşma gerektirmez.
• Faiz (yasal faiz, temerrüt faizi) ise genel borç ilişkilerinde gündeme gelen, oranı farklı mevzuata göre değişen bir kavramdır.

Aidat borcunda esas olan, 634 Sayılı Kanun’un öngördüğü aylık %5 gecikme tazminatıdır. Bu oran kanunla belirlendiği için yönetim bunu keyfî olarak artıramaz; ancak kat malikleri kurulu isterse daha düşük bir oran belirleyebilir. Yani %5 bir tavandır, taban değil.

Nasıl hesaplanır? Formül ve örnekler

Hesaplama mantığı aslında çok basittir:

Gecikme tazminatı = Ödenmeyen aidat × %5 × Gecikilen ay sayısı

Birkaç örnekle somutlaştıralım.

Örnek 1 — Tek dönem gecikme. Aylık aidatı 1.000 TL olan bir daire, bir ayın aidatını 2 ay geç ödedi. Gecikme tazminatı = 1.000 × 0,05 × 2 = 100 TL. Yani daire toplam 1.100 TL öder.

Örnek 2 — Uzun süreli gecikme. Aynı daire 1.000 TL aidatı 6 ay boyunca hiç ödemedi. Sadece o dönem için gecikme tazminatı = 1.000 × 0,05 × 6 = 300 TL. Aidat 1.000 TL ile birlikte borç 1.300 TL’ye çıkar.

Örnek 3 — Biriken aylar (gerçek hayat). Asıl önemli nokta budur: her ödenmemiş ay, kendi vade tarihinden itibaren ayrı ayrı işler. 1.000 TL aidatı üst üste 3 ay ödemeyen bir daire düşünün. İlk ayın borcu en uzun süre gecikir, son ayınki en kısa. Dolayısıyla toplam borç yalnızca “3.000 TL aidat” değildir; her dönemin kendi gecikme tazminatı ayrı hesaplanıp eklenir. Borç biriktikçe tazminat da katlanarak artar.

Görüldüğü gibi 1 ay gecikmede 50 TL olan tazminat, 12 ay gecikmede 600 TL’ye çıkar — üstelik bu, ana aidat borcuna ek olarak. Aidatın kendisinin nasıl belirlendiğini ve daire başına nasıl paylaştırıldığını Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ele aldık.

Gecikme tazminatı ne zaman işlemeye başlar?

Tazminat, aidatın vade tarihinden (ödenmesi gereken günden) itibaren işler. Yani “önce ihtar çekilir, sonra tazminat başlar” diye bir zorunluluk yoktur; gecikme başladığı an tazminat da başlar. İhtar göndermek yine de faydalıdır — ama tazminatı başlatmak için değil, borçluya hatırlatma yapmak ve olası bir uyuşmazlıkta kaydı güçlendirmek için.

Bu noktada bir uyarı: tazminat kendiliğinden işlese de, onu doğru kaydetmek yönetimin işidir. Hangi dairenin hangi dönemi ne kadar geciktirdiği düzgün tutulmazsa, tazminatı sonradan hesaplamak zorlaşır. Ödeme yöntemlerini ve tahsilatı kolaylaştıran yolları Site Aidat Ödeme Yöntemleri yazımızda karşılaştırdık.

Tahsil edilemezse: icra ve sonrası

Gecikme tazminatı, borçlu daire ödemediğinde havada kalmaz. Ödenmeyen aidat için icra takibi başlatıldığında, ana borcun yanında işlemiş gecikme tazminatı da talep edilir; buna icra masrafları ve avukatlık ücreti de eklenir. Yani borç ne kadar geç takip edilirse o kadar büyür. Bu sürecin adımlarını (ödeme emri, itiraz, haciz) Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Başlatılır? yazımızda ayrıntılı anlattık. Yöneticinin elindeki tüm yasal araçların genel çerçevesi ise Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımızda.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• %5’i yıllık sanmak. Oran aylık %5’tir, yıllık değil. Bu ayrım borcu ciddi biçimde değiştirir.
• Tek seferde toplam borç üzerinden hesaplamak. Her dönem kendi vadesinden işler; hepsini “bugün” başlatmak borçlunun lehine, yönetimin aleyhine hata olur.
• Kayıt tutmamak. Tazminat kanunen işler ama ispatı kayda dayanır. Tarihli, daire bazlı bir tahsilat kaydı şarttır.
• %5 üstü oran uygulamak. Kanun tavanı %5’tir; üzerine çıkan uygulama geçersiz sayılabilir ve yönetimi zor durumda bırakır.

Bu hataların ortak çözümü, borç ve tahsilatı düzenli ve şeffaf tutmaktır. Huzurlu Yaşam da tam burada işi kolaylaştırır: her ödemeyi ve borcu daire bazında kayıt altına alır, her sakine kendi hesabını şeffaf biçimde gösterir — üstelik 33 daireye kadar ücretsiz. Borç ve gecikme görünür olduğunda, çoğu ödeme zaten gecikmeden yapılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Gecikme tazminatı oranı nedir? 634 Sayılı Kanun m.20’ye göre geciken her ay için aylık %5. Bu bir tavandır; kurul daha düşüğüne karar verebilir.

Nasıl hesaplanır? Ödenmeyen aidat × %5 × gecikilen ay sayısı. Her dönem kendi vadesinden ayrı işler.

Faizle aynı mı? Hayır; gecikme tazminatı kat mülkiyetine özgü, oranı kanunla sabit yasal bir yaptırımdır.

Kurul kararı gerekir mi? Hayır; kanundan doğar, kendiliğinden işler. Kurul yalnızca daha düşük oran belirleyebilir.

İcrada istenebilir mi? Evet; ana borçla birlikte işlemiş gecikme tazminatı, masraflar ve vekâlet ücreti talep edilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için avukatınıza veya mali müşavirinize danışın ve bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın. Yayın tarihi: 31 Temmuz 2026.