Aidatı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? Kim Neyi Öder (2026)

“Aidatı kiracı mı öder, ev sahibi mi?” apartman hayatının en çok tartışılan sorularından biridir. Cevap “duruma göre” olsa da aslında oldukça net bir mantığı vardır: gideri kim kullanıyorsa onun, malın değerini kim koruyorsa onun ödemesi. Bu yazıda hangi kalemin kime düştüğünü, yönetimin kime başvurabileceğini ve anlaşmazlıkların nasıl çözüleceğini açıklıyoruz.

Kısa cevap: kim neyi öder?

Aidat aslında tek bir kalem değildir; farklı nitelikte giderlerin toplamıdır. Sorumluluğu belirleyen de bu niteliktir:

Bu ayrımın kaynağı iki mevzuatın birlikte okunmasıdır: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kat malikinin ortak gidere katılımı) ve kira hukuku (yan giderlerin kiracıya ait olması). İkisi birlikte yukarıdaki tabloyu verir.

İşletme (genel) giderleri: kiracı

Binada fiilen oturan, asansörü, kapıcıyı, ortak aydınlatmayı ve temizliği kullanan kiracıdır. Bu yüzden kullanımdan doğan işletme giderleri kural olarak kiracıya aittir:

• Kapıcı/temizlik ücretleri,
• Ortak alan elektrik ve su bedelleri,
• Asansörün işletme ve rutin bakım giderleri,
• Çöp, bahçe sulama gibi düzenli hizmetler,
• Merkezi sistemde kullanılan ısıtma yakıtı (kullanılan dönem oranında).

Bu kalemlerin toplamı, çoğu apartmanda “aylık aidat” diye anılan tutarın büyük bölümünü oluşturur. Aidatın bu kalemlerden nasıl hesaplanıp daire başına paylaştırıldığını Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ayrıntısıyla anlattık.

Ana yapıya ilişkin giderler ve yedek akçe: ev sahibi

Bir de binanın değerini koruyan, kalıcı giderler vardır. Bunlar kullanımdan değil mülkiyetten doğar ve kural olarak ev sahibine aittir:

• Yedek akçe (rezerv) payları,
• Büyük onarım ve yenileme (çatı, cephe, kazan, asansör yenileme vb.),
• Demirbaş alımı,
• Bina/ana yapı sigortası primleri.

Bu ayrımın mantığı basittir: bunlar kiracının konforu için değil, taşınmazın kendisinin korunması ve değerlenmesi için yapılır; dolayısıyla malını koruyan malik öder. Site ölçeğinde bu kalemlerin nasıl belirlendiğini ve nereye harcandığını Site Aidatı Nasıl Belirlenir, Nelere Harcanır? yazımızda inceledik.

Yönetim açısından fark yok: müteselsil sorumluluk

Buraya kadarki dağılım, kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişkiyi anlatır. Ama yönetim (apartman/site) açısından tablo daha basittir: 634 Sayılı Kanun m.22, ortak gider borcundan kat malikini (ev sahibini), kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu tutar.

Bu ne demek? Kiracı aidatı ödemezse yönetim, borcu doğrudan ev sahibinden de isteyebilir; hatta gecikme tazminatı ve icra da ev sahibine yöneltilebilir. Ev sahibi ödedikten sonra, kira ilişkisi içinde kiracıya rücu eder (ödediğini geri ister). Yani yönetim “kim kullanıyor” tartışmasına girmek zorunda değildir; muhatabı her hâlükârda maliktir.

Borç muaccel olduktan sonra yönetimin izleyeceği yolları (gecikme tazminatı, ihtar, icra) Aidat Borcu Ne Zaman Muaccel Olur? ve Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazılarımızda topladık.

Kiracı-ev sahibi anlaşmazlığı nasıl çözülür?

Uygulamada en sık karışan noktaları netleştirelim:

• Kira sözleşmesi belirleyicidir. Sözleşmede “aidatı kiracı öder” gibi bir hüküm varsa, işletme giderleri kiracıya aittir; ancak yedek akçe ve büyük onarım gibi kalemler açıkça yazılmadıkça yine ev sahibine kalır.
• Yönetim planı da bağlar. Yönetim planında farklı bir paylaşım kuralı varsa (örneğin yakıt payının bölünmesi), o esas alınır.
• Boş dairenin aidatı ev sahibinindir. Daire kiraya verilmemiş, boşsa işletme giderleri de dâhil ödemeler malike aittir.
• Devir hâlinde geçmiş borç. Bir bağımsız bölümü satın alan yeni malik, önceki dönem ortak gider borçlarından da m.22 kapsamında sorumlu olabilir; alım öncesi borç sorgusu önemlidir.

Kim ne öderse ödesin, ortak amaç aynıdır: borcun ve ödemenin şeffaf ve kayıtlı olması. Huzurlu Yaşam da tam burada yardımcı olur: her dairenin borcunu ve ödemesini daire bazında kayıt altına alır, sakine kendi hesabını şeffaf gösterir — 33 daireye kadar ücretsiz. Kim neyi ödedi sorusu, kayıt düzgün tutulunca kendiliğinden yanıtlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder? Kullanımdan doğan işletme giderleri kiracı; yedek akçe, büyük onarım ve bina sigortası gibi kalemler ev sahibi. Kira sözleşmesi ve yönetim planı bunu değiştirebilir.

Kiracı yedek akçe öder mi? Kural olarak hayır; yedek akçe malın değerini koruduğu için ev sahibine aittir.

Kiracı ödemezse yönetim kime gider? m.22 gereği ev sahibine de gidebilir; malik kiracıyla müteselsilen sorumludur.

Yakıtı kim öder? Isıtma yakıtı kullanımdan doğduğu için kural olarak binada oturan kiracı, kullandığı dönem oranında öder.

Boş dairenin aidatını kim öder? Kiracı yoksa işletme giderleri de dâhil ödeme ev sahibine aittir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için avukatınıza danışın ve bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın. Yayın tarihi: 2 Ağustos 2026.