Apartman Yönetmeliği ve Kanunu 2026: Tam Rehber

“Apartman yönetmeliği nedir, hangi kanuna tabiyiz?” sorusu, yeni yönetici olan ya da hakkını arayan pek çok kişinin ilk sorusudur. Bu rehberde apartman ve site yönetimini düzenleyen hukuki çerçeveyi, yönetici seçiminden karar yeter sayılarına kadar sade bir dille topluyor; 2026’daki önemli değişiklikleri de ekliyoruz.

”Apartman yönetmeliği” aslında hangi kanun?

Türkiye’de ayrı bir “apartman yönetmeliği” mevzuatı yoktur. Apartman ve site yönetimi iki kaynaktan düzenlenir:

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Tüm apartman ve siteler için geçerli genel kanun. Yönetici seçimi, kurul, aidat, haklar ve borçlar burada tanımlanır.
• Yönetim planı: Her binanın kendi “anayasası”. Kanuna aykırı olmamak kaydıyla o siteye özel kuralları belirler ve tüm kat maliklerini bağlar.

Yani günlük dilde “apartman yönetmeliği” denildiğinde kastedilen, çoğunlukla 634 Sayılı Kanun + o binanın yönetim planıdır. Kanunun resmî metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

Apartmanda yönetici seçimi: kim, nasıl, ne kadar süre?

Yönetici seçimi, kanunun 34. maddesinde düzenlenir. Maddeye göre kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) ya da üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilir. Temel kurallar:

• Zorunluluk (Madde 34): Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Daha az daireli binalarda zorunlu değildir.
• Seçim yöntemi (Madde 30): Yönetici, kat malikleri kurulunda çifte çoğunlukla seçilir — yani karar için hem kat maliki sayısının hem de arsa paylarının yarısından fazlasının oyu gerekir.
• Görev süresi: Yönetici veya yönetim kurulu bir yıllığına seçilir; süre sonunda yeniden seçilebilir.
• Kim olabilir? Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir.

Yöneticinin görevleri ise 35. maddede sayılır: (a) kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek, (b) anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak, ortak giderleri toplamak ve hesap vermek. Görevlerin tam listesini Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları (634 Sayılı Kanun) yazımızda ele aldık.

Kat malikleri kurulu ve karar yeter sayıları

Madde 27’ye göre anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı — kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla — bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yani apartmanın en yetkili karar organı yönetici değil, kat malikleri kuruludur.

Toplantı (Madde 29): Kurul, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; plan bir zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Gerektiğinde olağanüstü de toplanabilir.

Toplantı ve karar yeter sayısı (Madde 30): Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda karar, katılanların oy çokluğuyla alınır.

Ancak bazı kararlar bu basit çoğunluktan daha ağır yeter sayıları gerektirir:

Bu tablo, hangi kararın hangi çoğunlukla alınabileceğini özetler. Örneğin sıradan bir bütçe kararı basit çoğunlukla alınırken, yönetim planını değiştirmek daha yüksek bir uzlaşma ister.

Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır? (Adım adım)

Toplantının geçerli olması için usule uygun yapılması gerekir. Aksi hâlde alınan kararlar iptal edilebilir. Konunun ayrıntısını Kat Malikleri Kurulu: Nasıl Toplanır, Karar Alınır? yazımızda ele aldık. Kısaca adımlar:

1. Çağrı (davet) yapın. Bütün kat maliklerine, toplantı gün, saat, yer ve gündemini yazılı olarak, en az bir hafta önce bildirin. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının tarihini de çağrıda belirtmek pratik bir yöntemdir.
2. Gündemi netleştirin. Görüşülecek konuları (yönetici seçimi, işletme projesi, aidat, denetim vb.) tek tek yazın. Gündem dışı konularda bağlayıcı karar almak sorun yaratabilir.
3. Yeter sayıyı kontrol edin. İlk toplantı için sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım gerekir (Madde 30). Sağlanamazsa toplantı ikinciye ertelenir; ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınır.
4. Oylayın ve karara bağlayın. Her konuyu ayrı oylayın. Konunun ağırlığına göre gereken çoğunluğu (basit / 2/3 / 4/5 / oy birliği) yukarıdaki tabloya göre uygulayın.
5. Tutanak tutun ve karar defterine yazın. Alınan kararları noter onaylı karar defterine geçirin ve toplantıya katılanlara imzalatın. Karar defteri, olası uyuşmazlıklarda en önemli belgedir.
6. Kararları duyurun. Katılmayan malikler de kararlarla bağlıdır; kararları panoya asmak veya dijital olarak paylaşmak itirazları azaltır.

İpucu: Karara katılmayan veya itirazı olan malik, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu yüzden usule uymak yöneticinin en büyük güvencesidir.

Aidat ve ortak gider kuralları

Ortak giderlere katılım, kanunun 20. maddesinde düzenlenir. Bu maddeye göre kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür; kat maliki “ben bu hizmetten yararlanmıyorum” diyerek ödemeden kaçınamaz. Madde 20, gider paylaşımını iki esasa bağlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile avanslar kat malikleri arasında eşit; ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ise arsa payı oranında bölüşülür. Ödemede geciken kat maliki için aylık %5 gecikme tazminatı işletilebilir.

• Aidatın nasıl hesaplandığını Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda,
• Ödemeyen komşuya karşı yasal yolları Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımızda ele aldık.

2026’da apartman kanununda neler değişti?

2026’da 7579 Sayılı Kanun ile 634’te köklü değişiklikler yapıldı. Öne çıkanlar:

1. İşletme projesi kurul onayına bağlandı. Aidat ve bütçe artık yöneticinin değil, kat malikleri kurulunun kararıdır.
2. Geçici işletme projesi en fazla 3 ay. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir bütçeyle en çok 3 ay yönetebilir.
3. Aidat zam sınırı: en fazla YDO. Yönetici tek başına aidatı en fazla yeniden değerleme oranı, yani %25,49 artırabilir; fazlası kurul onayına bağlıdır.
4. Yönetim planı değişikliği kolaylaştı. Gereken çoğunluk 4/5’ten (%80) 2/3’e (%66,6) düşürüldü.

Bu değişikliklerin ayrıntısını 2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikliği ve zam sınırını Aidat Zam Sınırı 2026 (YDO) yazılarımızda bulabilirsiniz.

Yönetim planı nedir, neden önemlidir?

Yönetim planı, kanunun 28. maddesinde tanımlanır: yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Madde 28’e göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; bir kez tapuya tescil edildiğinde sonradan gelen malikler de bu planla bağlıdır.

Yönetim planını değiştirmek, kanunda özel bir çoğunluğa bağlanmıştır. Madde 28’in orijinal metninde bu oran kat maliklerinin beşte dördü (4/5) iken, 2026 değişikliğiyle birçok durumda üçte ikiye (2/3) düşürülmüştür — özellikle toplu yapılarda güncellemeyi kolaylaştırmak için. Kişisel hakları etkileyen değişikliklerde ise ilgili maliklerin ayrı rızası gerekebilir.

Yeni yönetici oldunuz: ilk yapmanız gereken 6 iş

Yönetici seçildikten sonra ilk haftalarda atacağınız adımlar, tüm yılı belirler:

1. Devir teslim alın. Önceki yöneticiden karar defterini, işletme defterini, banka hesabını, aidat borç listesini ve sözleşmeleri (asansör, temizlik vb.) yazılı olarak devralın.
2. İşletme projesini (bütçeyi) hazırlayın. Bir yıllık tahmini giderleri kalem kalem çıkarın. 2026 kurallarına göre bu proje kat malikleri kurulunda onaylanmalıdır.
3. Aidatı kurul onayıyla belirleyin. Yönetici tek başına en fazla yeniden değerleme oranı (%25,49) kadar geçici artış yapabilir; fazlası kurul kararına bağlıdır.
4. Ayrı bir banka hesabı açın. Aidatların şahsi hesapta değil, apartman/site adına ayrı bir hesapta toplanması hem şeffaflık hem yasal güvence sağlar.
5. Borç takibini başlatın. Ödemeyen daireye önce yazılı ihtar, gerekirse icra takibi. Sürecin ayrıntısını Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? yazımızda anlattık.
6. Şeffaf raporlama kurun. Her sakinin kendi borcunu ve ortak giderleri görebildiği bir düzen, güveni artırır ve itirazları en baştan keser.

Sık yapılan hatalar

• Gündemsiz veya çağrısız toplantı yapmak → alınan kararlar iptal edilebilir.
• Aidatı kurul onayı olmadan fahiş artırmak → 2026 kurallarına aykırı, geçersiz.
• Karar defterini tutmamak → uyuşmazlıkta ispat yükü yöneticide kalır.
• Aidatları şahsi hesapta toplamak → hesap verme ve güven sorunları doğurur.
• Yönetim planını okumamak → o siteye özel kurallar (evcil hayvan, iş yeri kullanımı, otopark) gözden kaçar.

Dijital yönetim: kurallara uyumu kolaylaştırır

Yeni dönemde şeffaflık ve kayıt tutma yasal bir zorunluluk hâline geldi. Kurul kararlarının, işletme projesinin ve aidat tahsilatının düzenli, izlenebilir ve sakinlere açık tutulması hem yöneticinin yasal güvencesidir hem de anlaşmazlıkları önler.

Aidatı, gider kalemlerini ve kurul kararlarını dijital ortamda her sakinin görebileceği şekilde tutmak bu uyumu kolaylaştırır. Huzurlu Yaşam, yönetim ve aidat süreçlerini şeffaf biçimde raporlar ve 33 daireye kadar ücretsizdir.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yönetimini hangi kanun düzenler? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve her binanın kendi yönetim planı. 2026’da 7579 Sayılı Kanun’la güncellendi.

Apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu? 8 ve daha fazla daireli yapılarda zorunludur.

Yönetici nasıl seçilir? Kat malikleri kurulunda çifte çoğunlukla (sayı + arsa payı), bir yıllığına.

2026’da ne değişti? İşletme projesi kurul onayına bağlandı, aidat zammı en fazla %25,49 (YDO), yönetim planı değişikliği 2/3 çoğunlukla.

Yönetim planı nedir? Sitenin kendi “anayasası”; tüm kat maliklerini bağlayan yazılı kurallar bütünü.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Güncel ve bağlayıcı metin için 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) resmî kaynağını esas alın. 2026 değişiklikleri 7579 Sayılı Kanun ile yapılmıştır.