Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir? (634 Sayılı Kanun)

Apartman ve site yönetiminde çıkan pek çok tartışma, aslında tek bir belgeye bakılarak çözülür: yönetim planı. Aidatın nasıl paylaşılacağından yöneticinin yetkilerine, ortak alanların kullanımından evcil hayvan kurallarına kadar birçok konu buradadır. Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, neleri düzenlediğini ve 634 Sayılı Kanun’a göre nasıl değiştirileceğini açıklıyoruz.

Yönetim planı nedir?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken hazırlanan ve tapu siciline tescil edilen yazılı sözleşmedir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28’de tanımlanır ve şöyle nitelenir: yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma amacını ve yöneticilerin yetkilerini düzenleyen temel belgedir.

En önemli özelliği bağlayıcılığıdır. Yönetim planı yalnızca onu imzalayan ilk malikleri değil; daireyi sonradan satın alan, miras yoluyla edinen veya kiralayan herkesi bağlar. “Ben bu kuralı kabul etmedim” savunması geçerli değildir; daireyi alan kişi yönetim planını da kabul etmiş sayılır.

Yönetim planı neleri düzenler?

Tipik bir yönetim planında şu konular yer alır:

• Yönetim yapısı: Yönetici/yönetim kurulu nasıl seçilir, görev süresi ne kadar, yetkileri nelerdir. Bu konuyu Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? yazısında da ele aldık.
• Aidat ve giderlerin paylaşımı: Ortak giderlerin hangi esasa göre (eşit mi, arsa payına mı) bölüşüleceği.
• Ortak alanların kullanımı: Otopark tahsisi, bahçe, havuz, çatı gibi alanların kuralları.
• Toplantı ve karar usulleri: Kat malikleri kurulunun ne zaman, nasıl toplanacağı.
• Yasak ve sınırlamalar: İş yeri açma, evcil hayvan, mesken dışı kullanım gibi konulardaki kurallar.

Bu belge, günlük kuralları düzenleyen site iç yönetmeliğinden daha üst seviyededir: iç yönetmelik yönetim planına aykırı olamaz.

Yönetim planının bağlayıcılığı ve sınırları

Kat malikleri kurulu güçlüdür, ancak sınırsız değildir. Kurul, yönetim planına aykırı karar alamaz. Örneğin yönetim planı giderlerin eşit paylaşımını öngörüyorsa, kurul basit çoğunlukla “arsa payına göre bölüşelim” diyemez; bunun için önce yönetim planını değiştirmek gerekir.

Aynı şekilde 2026 değişiklikleriyle gelen aidat zam tavanı (YDO %25,49) gibi kanuni sınırlar da yönetim planının üzerindedir. Yönetim planı, kanuna aykırı bir kural içeremez. Zam sınırının ayrıntısı için Aidat Zam Sınırı 2026 yazısına bakın.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

634 Sayılı Kanun m.28, yönetim planı değişikliği için özel bir çoğunluk şartı koyar:

Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu ile değiştirilebilir.

Bu, olağan kararlardaki basit çoğunluktan çok daha yüksek bir eşiktir ve yönetim planının kolayca değiştirilememesini, istikrar sağlamasını amaçlar. Değişiklik süreci genel hatlarıyla şöyledir:

1. Değişiklik önerisi hazırlanır. Hangi maddenin nasıl değişeceği net biçimde yazılır.
2. Kat malikleri kurulu toplanır. Toplantı usulü için Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır? yazısına bakabilirsiniz.
3. 4/5 çoğunlukla oylanır. Arsa payına göre değil, malik sayısının beşte dördü esas alınır (aksi belirtilmedikçe). Bu oran sağlanmazsa değişiklik geçmez.
4. Tapuya tescil edilir. Kabul edilen değişiklik, tapu siciline şerh/tescil ettirilerek herkes için bağlayıcı hâle gelir.

Tescil edilmeyen bir değişiklik, sonradan daireyi alan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyebilir; bu yüzden tescil kritik bir adımdır.

Yönetim planını nereden bulabilirim?

Yönetim planının bir örneği tapu müdürlüğündeki kütükte bulunur; kat maliki olarak tapudan örnek talep edebilirsiniz. Ayrıca sitenin yönetiminde de bir nüsha bulunması gerekir. Yeni bir daire alırken yönetim planını mutlaka okumak, ileride sürpriz kurallarla karşılaşmamak için en sağlıklı yoldur.

Kuralları herkesin erişebileceği yerde tutun

Yönetim planı ve site kurallarının en büyük sorunu, çoğu zaman kimsenin nerede olduğunu bilmemesidir. Belgeleri, duyuruları ve aidat kurallarını dijital bir sakin portalında toplamak; hem şeffaflık sağlar hem de “haberim yoktu” tartışmalarını bitirir.

Aidat hesaplarınız için Apartman Aidat Hesaplama ve Aidat Zam Hesaplama araçlarımızı da kullanabilirsiniz.