Site Yönetmeliği 2026: Örnek Site İç Yönetmeliği ve Kurallar

“Site yönetmeliği” günlük dilde iki farklı belgeyi kapsayacak şekilde kullanılıyor: sitenin tapuya tescilli temel sözleşmesi olan yönetim planı ve günlük yaşam kurallarını düzenleyen site iç yönetmeliği (site kuralları). Bu yazıda ikisinin farkını netleştiriyor, 2026 mevzuatına uygun örnek bir site iç yönetmeliğinin hangi maddelerden oluştuğunu gösteriyoruz. Kanunun genel çerçevesi için Apartman Yönetmeliği ve Kanunu 2026 yazımıza da göz atabilirsiniz.

Site yönetmeliği nedir?

Site yönetmeliği, bir konut sitesinde ortak yaşamı düzenleyen kurallar bütünüdür. Amacı, kat malikleri ve kiracılar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkları önceden önlemek ve ortak alanların herkesin hakkını gözeterek kullanılmasını sağlamaktır.

Türk hukukunda sitelerin temelini 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu oluşturur. Site yönetmeliği bu kanunun altında yer alır; kanuna veya yönetim planına aykırı hiçbir hüküm içeremez. Aykırı bir madde konsa bile o madde geçersiz sayılır.

Yönetim planı ile site iç yönetmeliği farkı

En sık karıştırılan konu budur. İkisi ayrı belgelerdir:

• Yönetim planı: Sitenin “anayasası”dır. Tapuya tescil edilir, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini (yeni malik, kiracı) bağlar. Değiştirilmesi için genellikle kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Yönetim planının ne olduğunu ve nasıl değiştirildiğini Yönetim Planı Nedir, Nasıl Değiştirilir? yazımızda ayrıntılı ele aldık.
• Site iç yönetmeliği (site kuralları): Günlük yaşamın ayrıntılarını düzenler. Yönetim planına aykırı olmamak şartıyla, kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla kabul edilir ve gerektiğinde daha kolay güncellenir.

Kısaca: yönetim planı çerçeveyi çizer, iç yönetmelik o çerçevenin içini doldurur.

Örnek site iç yönetmeliği maddeleri (ortak kurallar)

Aşağıda 2026 mevzuatına uygun, kapsamlı bir site iç yönetmeliğinin ana başlıkları ve örnek maddeleri yer alıyor. Bu maddeler bir taslaktır; kendi sitenizin özelliklerine (havuz, otopark, çocuk parkı, kapıcı dairesi vb.) göre ekleyip çıkararak uyarlamanız gerekir. Unutmayın: hiçbir madde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na veya yönetim planına aykırı olamaz.

1. Aidat ve ortak giderler

• Aidat, her ayın belirlenen gününe (ör. her ayın 5’i) kadar, yönetimin bildirdiği banka hesabına ödenir. Ödeme açıklamasına daire numarası yazılır.
• Geç ödemede 634 Sayılı Kanun m.20 gereği aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Gecikmenin maliyetini Aidat Gecikme Tazminatı Hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
• Aidat zamları, yöneticinin tek başına belirlediği zorunlu giderlerde yeniden değerleme oranını (2026 için %25,49) aşamaz; fazlası kat malikleri kurulu kararına bağlıdır. Ayrıntı: Aidat Zam Sınırı 2026.
• Büyük onarım ve beklenmedik giderler için yedek akçe (rezerv) toplanabilir. Yedek akçe ayrı hesapta tutulur ve amacı dışında kullanılamaz.
• Ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını merak edenler Site Aidatı Nasıl Belirlenir? yazısına bakabilir.
• Daire boş da olsa malik ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; boş dairenin aidatından malik sorumludur.

2. Gürültü, huzur ve komşuluk

• 22:00 – 08:00 arası gürültülü faaliyet (yüksek sesli müzik, matkap/tadilat, zıplama-koşma sesi) yapılmaz.
• Düğün, doğum günü gibi kalabalık organizasyonlar öncesinde komşulara ve yönetime bilgi verilir; makul saatte sonlandırılır.
• Ortak koridor, merdiven ve asansörde bağırma, koşma, top oynama gibi rahatsız edici davranışlardan kaçınılır.
• Balkondan halı silkeleme, sigara izmariti/çöp atma, su dökme yasaktır; alt kat komşularını rahatsız eden davranışlar sorumluluk doğurur.

3. Tadilat, tamirat ve daire içi değişiklikler

• Daire içi tadilatlar hafta içi ve Cumartesi 09:00 – 18:00 arasında yapılır; Pazar ve resmî tatillerde gürültülü çalışma yapılmaz.
• Tadilata başlamadan önce yönetime yazılı bilgi verilir; çalışma süresi ve kapsamı belirtilir.
• Taşıyıcı sistem, kolon ve perde duvarlara kesinlikle müdahale edilemez; bu tür değişiklikler hem yasak hem de yapı güvenliği açısından tehlikelidir.
• Su, doğalgaz ve elektrik tesisatındaki değişiklikler yetkili kişilerce ve gerekiyorsa yönetim onayıyla yapılır.
• Tadilat molozu ortak alanda bırakılamaz; sakin kendi imkânıyla ve masrafıyla kaldırır. Asansör tadilat malzemesi taşımak için kirletilmez/zarar verilmez.

4. Ortak alanların kullanımı

• Bahçe, havuz, spor salonu, sauna, çocuk oyun alanı gibi ortak alanlar yönetimin ilan ettiği saat ve kurallara göre kullanılır.
• Ortak alanlar ticari amaçla (ör. ürün satışı, ders verme) işgal edilemez.
• Koridor, merdiven boşluğu ve yangın kaçış yollarına ayakkabılık, dolap, bisiklet, saksı gibi eşya bırakılamaz; buralar can güvenliği için sürekli açık tutulur.
• Havuz ve spor alanlarında güvenlik kurallarına uyulur; çocuklar veli gözetiminde bulunur. Yönetim, kurallara uymayanın kullanımını geçici olarak kısıtlayabilir.
• Ortak alan mobilya ve ekipmanına zarar veren, tamir/yenileme masrafından sorumlu olur.

5. Otopark ve trafik

• Otopark yerleri yönetim planındaki tahsise göre kullanılır; başka sakinin yerine park edilmez.
• Misafir otoparkı uzun süreli veya ticari araçla işgal edilemez; yalnızca kısa süreli ziyaretçiler içindir.
• Site içinde hız sınırına (ör. 20 km/s) uyulur; çocuk oyun alanı çevresinde özel dikkat gösterilir.
• Yangın hidrantı, rampa ve giriş-çıkış önüne park edilmez.
• Araç bakımı, yağ değişimi gibi işler ortak otoparkta yapılmaz.

6. Çöp, atık ve temizlik

• Çöpler ağzı kapalı poşetlerde ve belirlenen saatte/çöp alanına bırakılır; kapı önünde bekletilmez.
• Geri dönüşüm (cam, plastik, kâğıt) ayrı toplanıyorsa kurallarına uyulur.
• İnşaat/tadilat atığı, büyük hacimli eşya (mobilya, beyaz eşya) ortak çöp alanına atılmaz; sakin kendi imkânıyla kaldırır.
• Evcil hayvan atıkları sahibi tarafından anında temizlenir.

7. Evcil hayvanlar

• Evcil hayvan besleme, yönetim planında yasaklanmadıysa serbesttir; ancak ortak alanlarda tasma zorunludur ve sahibi temizlikten sorumludur.
• Diğer sakinleri sürekli rahatsız eden (havlama, koku, saldırganlık) durumlarda yönetim uyarı verir; ihlal sürerse kat malikleri kurulu karar alabilir.
• Tehlike arz eden veya yasak türden hayvanlar mevzuata göre bulundurulamaz.

8. Cephe, balkon ve dış görünüm

• Bina dış cephesinin görünümünü değiştiren uygulamalar (cephe boyası, klima dış ünitesinin görünür yere montajı, balkon kapatma, tente/pergola) yönetim onayına tabidir; site genelinde tek tip standart uygulanabilir.
• Balkon ve pencerelere sitenin bütünlüğünü bozan pano, reklam, bayrak asılamaz.
• Uydu anteni, kablo ve tesisat ortak estetiği bozmayacak şekilde yönetimce belirlenen usule göre yerleştirilir.

9. Kiraya verme ve daire kullanımı

• Daireyi kiraya veren malik, kiracının kimlik bilgilerini yönetime bildirir ve site kurallarını kiracıya iletir.
• Konut olarak tahsis edilen daire, yönetim planı izin vermedikçe iş yeri/ofis olarak kullanılamaz.
• Günlük/kısa dönem kiralama (Airbnb vb.), ilgili mevzuat ve yönetim planı çerçevesinde değerlendirilir; birçok sitede güvenlik gerekçesiyle sınırlandırılır veya yasaktır.
• Kiracı, ortak giderlerin işletme kalemlerinden (temizlik, aydınlatma vb.) sorumludur; büyük onarım ve yedek akçe malike aittir. Ayrım için Aidatı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder? yazısına bakın.

10. Güvenlik, giriş ve yangın

• Site giriş kartı/şifresi başkasına devredilemez, çoğaltılamaz. Kayıp durumunda derhâl yönetime haber verilir.
• Ziyaretçi giriş-çıkışı güvenlik/görevli usulüne göre yapılır. Akıllı giriş sistemlerinin nasıl çalıştığını Sitelerde Güvenlik: Kamera ve Akıllı Kapı yazısında anlattık.
• Yangın kaçış yolları, hidrant ve yangın dolapları hiçbir şekilde kapatılmaz veya engellenemez.
• Ortak alanlarda tüp, yanıcı-parlayıcı madde depolanmaz.
• Güvenlik kameraları yalnızca ortak alanları izler; kişisel mahremiyeti ihlal edecek konumlandırma yapılamaz (KVKK).

11. Denetim, uyarı ve yaptırım

• Kurallara aykırılıkta önce yazılı uyarı yapılır; ihlal sürerse kat malikleri kurulu gündemine alınır.
• Parasal yükümlülüklerde (aidat) icra takibi, diğer ihlallerde sulh hukuk mahkemesine başvuru yolu açıktır.
• Yönetim, kurallara uymayanı ortak tesis kullanımından geçici olarak men edebilir (yönetim planı/kurul kararı çerçevesinde).
• Uygulanan tüm yaptırımlar eşit ve tarafsız olmalı; belirli sakinlere ayrımcılık yapılamaz.

Site yönetmeliği nasıl hazırlanır ve yürürlüğe girer?

1. Taslak hazırlanır. Yönetici veya yönetim kurulu, sitenin ihtiyaçlarına göre madde taslağını oluşturur.
2. Kat malikleri kuruluna sunulur. Toplantı, Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır? yazısındaki usule göre yapılır.
3. Oylanır ve kabul edilir. İç yönetmelik, kurulun oy çokluğuyla kabul edilir. Kabul edilen metin tutanağa geçirilir.
4. Duyurulur. Onaylı yönetmelik tüm sakinlere (malik ve kiracı) yazılı olarak duyurulur; ilan panosuna asılır veya dijital olarak paylaşılır.

Kurul onayından geçmeyen kurallar sakinleri hukuken bağlamaz; bu nedenle “yönetici öyle istedi” gerekçesiyle uygulanan kurallar geçersizdir.

2026 değişikliklerinin site yönetmeliğine etkisi

22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu değişiklikleri, site yönetmeliklerini doğrudan etkiledi:

• Aidat zam tavanı: Yönetici artık keyfi zam yapamıyor; zorunlu gider zamları YDO (%25,49) ile sınırlı.
• Yönetici sorumlulukları netleşti: Şeffaf hesap verme ve belge saklama yükümlülükleri güçlendi. Detay: Apartman Yöneticisinin Görevleri.

Mevcut yönetmeliğinizde bu değişikliklere aykırı maddeler varsa, ilk kat malikleri kurulu toplantısında güncellenmelidir.

Kuralları dijital ortamda duyurun

Bir site yönetmeliğinin işe yaraması için sakinlerin ona kolayca ulaşabilmesi gerekir. Basılı bir metnin çekmecede kalması yerine, kuralları ve duyuruları dijital bir sakin portalında paylaşmak katılımı artırır.

Aidat kalemlerini hesaplamak için Apartman Aidat Hesaplama, zam oranını denetlemek için Aidat Zam Hesaplama araçlarımızı da kullanabilirsiniz.