Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri: 634 Sayılı Kanun Rehberi (2026)

Bir apartmanda yaşayan veya daire satın alan herkesin mutlaka bilmesi gereken bir külliyat var: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu. Bu kanun, sizi yöneticinin keyfi kararlarına karşı koruduğu gibi, komşularınızın da sizin keyfi davranışlarınıza karşı güvencesidir. Pek çok kat maliki, haklarını ya çok geç öğreniyor ya da yükümlülüklerini hiç bilmeden bir uyuşmazlığa düşüyor. Bu rehberde her ikisini de net biçimde ortaya koyuyoruz.

Kat maliki kimdir, ortak mülkiyet nasıl işler?

Tapuda adınıza tescillenmiş bir bağımsız bölüm varsa siz kat malikisiniz. Bağımsız bölüm sadece mesken daire değildir; dükkan, büro, depo veya otopark da olabilir.

Kat mülkiyetinde mülkiyet iki katmanlıdır. Birinci katman bağımsız bölümünüz: yani kapınızın içi, duvarlarınız, tavanınız — bunlar tamamen sizin. İkinci katman ise ortak alanlar: merdiven, asansör, çatı, bodrum, bahçe, su deposu, sığınak. Ortak alanlarda her malikin payı tapudaki arsa payıyla orantılıdır; bu pay satılmaz, hibe edilemez, tek başına devredilemez — daireyle birlikte taşınır.

Kat malikinin temel hakları neler?

Ortak yerleri kullanma hakkı (m.17)

Her kat maliki, apartmanın ortak yerlerini amacına uygun ve diğer malikleri rahatsız etmeyecek biçimde kullanabilir. Merdiveni, asansörü, bahçeyi, çatıyı özgürce kullanmak bu kapsamdadır. Yönetici veya başka bir malik bu hakkı fiilen engelleyemez. Örneğin yönetici, belirli bir sakin grubunun bahçeye girişini keyfi olarak kısıtlayamaz.

Bağımsız bölümü üzerinde tam tasarruf hakkı (m.19)

Dairenizi satabilir, kiraya verebilir, ipotek koyabilir, tadilat yaptırabilirsiniz — kat malikleri kurulunun iznine gerek yoktur. Ancak bu tasarruf sınırsız değildir: yapacağınız tadilat binanın taşıyıcı sistemini, suyunu, elektriğini, görünümünü etkileyemez (m.19/II). “Benim dairem, istediğimi yaparım” yaklaşımı o noktada sınır bulur.

Yöneticiye hesap sorma ve denetim hakkı (m.41)

Her kat maliki, yöneticiden işletme projesini ve hesap belgelerini görme hakkına sahiptir. Yönetici, yıllık gelir-gider tablosunu ve dayanağı belgeleri hazır etmek zorundadır. Denetim için ayrıca kat malikleri arasından bir denetçi seçilir; bu kişi defterleri, makbuzları ve hesabı inceleyebilir.

Kurul kararlarına katılma ve itiraz hakkı (m.29 ve m.33)

Her kat maliki, kat malikleri kurulu toplantısına katılabilir, gündem önerebilir, oy kullanabilir. Aldığınız kararı beğenmediyseniz ya da kurula katılamadıysanız:

• Aleyhine oy kullananlar → karar tarihinden itibaren 3 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
• Toplantıya katılmayanlar → 6 ay içinde başvurabilir.
• Ağır hak ihlali içeren kararlar → 1 yıl içinde itiraz hakkı doğar.

İtiraz hakkını kullanmak, yönetimin iyi niyetle fakat kanuna aykırı aldığı kararları düzeltmenin en hızlı yoludur.

Ortak gider yükümlülüğü: aidat ödemek zorunlu mu?

Bu sorunun yanıtı kesindir: evet, zorunludur. 634 sayılı Kanun m.20’ye göre her kat maliki, apartmanın yönetim planında aksine hüküm yoksa, arsa payı oranında ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Yönetim planı farklı bir anahtar öngörmüşse (mesela daire sayısı) o uygulanır.

İki yaygın yanlış inanç burada düzeltilmeli:

“Ben asansörü kullanmıyorum, asansör giderine katılmam.” Bu savunma Yargıtay tarafından defalarca reddedilmiştir. Ortak giderin doğması için o hizmetten fiilen yararlanmak şart değildir; gider, yapının tamamına yarar sağladığından tüm malikler katılır.

“Dairem kirada, kiracı ödesin.” Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşma, apartman yönetimini bağlamaz. Aidat alacağının borçlusu her zaman kat malikidir. Kiracının ödemesi için ev sahibi kira sözleşmesine bu yükümlülüğü ekleyebilir; ödenmezse icra takibini yönetim, doğrudan kat malikine yöneltir.

Aidat borcunun süresi geçtiğinde, gecikme tazminatı yasal olarak aylık %5’tir (634 m.20/II). Bu oran yönetim planıyla artırılamaz, azaltılamaz. Süreç nasıl ilerler, ayrıntısını Aidat Borcu İçin İcra Takibi yazımızda anlattık.

Ortak alanları kullanmada sınırlar: m.18 yükümlülükleri

Ortak yerleri kullanmak hakkınızken, o yerlere zarar vermek veya diğer malikleri rahatsız etmek açık bir yükümlülük ihlalidir. 634 m.18 uyarınca hiçbir kat maliki:

• Ortak alanlarda başkasının hakkını kısıtlayacak değişiklik yapamaz (örneğin ortak bahçeye kendi kullanımı için parmaklık çekmek).
• Apartman huzurunu sürekli bozacak gürültü, duman, koku üretemez.
• Komşu bağımsız bölümlere sızıntı, nem veya sarsıntı geçirecek işlem yapamaz.

Bu ihlaller tekrarlanırsa, kat malikleri kurulunun dört beşte üç (4/5) çoğunluğuyla alacağı kararla o malikin bağımsız bölümünün devri dahi istenebilir (634 m.25).

Yönetici seçme ve görevden alma hakkı (m.34)

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, tüm maliklerin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir — sadece toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin salt çoğunluğu aranır.

Yönetici görevini kötüye kullanıyorsa veya hesap vermiyorsa, her kat maliki mahkemeye başvurarak yöneticinin görevden alınmasını talep edebilir (m.33). Aynı madde, yöneticinin haklı nedeni olmadan toplantı toplamaması durumunda da kat malikine sulh hukuk hakimine başvurma imkânı tanır.

Yönetici nasıl seçilir, karar defterine nasıl geçirilir? Apartman Karar Defteri yazımızda adım adım açıkladık.

7579 sayılı Kanun (2026) kat maliki haklarını değiştirdi mi?

22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kanun’da kapsamlı değişiklikler yaptı; ancak kat malikinin temel hakları ve yükümlülükleri (m.17–m.20 ve m.33) değişmedi. Değişen başlıca konular: işletme projesinin içeriği, avans ve yedek akçe düzenlemeleri, yöneticinin temsil yetkisi sınırları. Hak ve yükümlülük çerçevesi 1965’ten bu yana özünde aynı kalmıştır.

İndirilebilir Özet: Kat Maliki Hakları ve Yükümlülükleri Rehberi

Toplantı öncesinde hazırlanmak, bir uyuşmazlıkta ne yapacağınızı bilmek ya da apartman sakinlerine dağıtmak için hazırladığımız özet PDF’i aşağıdan indirebilirsiniz. Belge; temel haklar, temel yükümlülükler ve itiraz sürelerini tek sayfada özetlemektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracının apartman kurallarına uymaması durumunda kim sorumludur? Kiracının ihlali nedeniyle açılacak davada muhatap hem kiracı hem de kat malikidir. Yönetim ihtarı kat malikine yöneltir; malik kiracısına rücu eder.

Yönetim planı kat malikini kısıtlayabilir mi? Yönetim planı kanunla çelişemez; kanunun tanıdığı hakları daraltamaz. Ancak kanunun “yönetim planında aksine hüküm olabilir” dediği konularda (gider anahtarı, yönetici yetkisi sınırları vb.) düzenleyici olabilir.

Kat maliki kuruldan habersiz alınan yönetici kararlarına itiraz edebilir mi? Yönetici, kural olarak ancak olağan yönetim işlerini tek başına yapabilir. Olağandışı kararlar (büyük tamir, tadilat sözleşmesi, hukuki süreç başlatma) için kurul kararı gerekir. Yetkisiz alınan karara karşı m.33 yoluyla itiraz açılabilir.

---

Apartman yönetimiyle ilgili diğer hukuki rehberlerimiz: Kat Malikleri Kurulu: Nasıl Toplanır? · Apartman Yönetmeliği ve Kanunu 2026 · Aidat Borcu İtiraz Dilekçesi · Apartman Yöneticisinin Görevleri