Apartman Yıllık Bütçe Planlaması: Gider Kalemleri ve Örnek Şablon (2026)

Her yıl ocak ayı geldiğinde pek çok yönetici aynı soruyla boğuşur: “Bu sene aidat ne olacak?” Sorunun doğru yanıtı bir tahmine değil, bir bütçeye dayanmalıdır. Bütçesi olmayan yönetimler ya yıl ortasında ekstra toplanma yapmak zorunda kalır ya da birikmiş bakım borçlarıyla hesaplaşmak durumunda. İyi hazırlanmış bir yıllık bütçe, hem yöneticinin hem de kat maliklerinin yılı sürprizsiz geçirmesini sağlar.

Yasal dayanak: işletme projesi nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi, yöneticinin her yıl bir işletme projesi hazırlamasını zorunlu kılar. Bu proje, gelecek dönemin tahmini giderlerini ve her malikin payına düşen avans miktarını gösterir.

7579 sayılı Kanun (22 Mayıs 2026) işletme projesinin içeriğini biraz daha netleştirdi; özellikle yedek akçe birikimine ilişkin esneklik tanındı. Ancak temel yükümlülük değişmedi: yönetici bütçe yapar, kurul onaylar, malikler öder.

Bütçe onaylanmadan önce her malik taslağı görebilir, itiraz edebilir veya alternatif öneri sunabilir. Onaylanan bütçe, o dönem için aylık avans miktarını belirler.

Temel gider kalemleri

Farklı boyut ve yaştaki binalarda gider dağılımı değişse de her apartman bütçesinde yer alması gereken başlıca kalemler şunlardır:

1. Temizlik giderleri Ortak alanların temizliği (merdiven, giriş, bodrum) ya dahili temizlik personeli ya da dışarıdan bir şirkete verilir. Büyük sitelerde bu kalem bütçenin %25–35’ini oluşturabilir.

2. Asansör bakım sözleşmesi Yasal zorunluluk olan periyodik bakım ve acil arıza bedeli. Çoğunlukla yıllık sabit sözleşmeyle çalışılır; fiyatlar daire sayısı ve seyahat hızına göre değişir.

3. Ortak alan elektrik ve su Merdiven ve bahçe aydınlatması, pompa enerjisi, bahçe sulama. Bu kalem mevsimsel iniş çıkış gösterebilir; yılın ilk altı ayı baz alınarak tahmin yapılır.

4. Kapıcı ücreti ve işçilik maliyetleri Çalışan kapıcı varsa brüt ücret + SGK işveren payı + yıllık izin karşılığı + olası kıdem karşılığı ayrımı. Kıdem karşılığı pek çok bütçede atlanır ve yıllar içinde büyük sürpriz yaratır.

5. Bina sigortası (DASK dahil) DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) daire bazında yapılır; yönetim bütçesine girmez ama ek yangın/ferdi kaza/tesisat sigortası ortak gider olarak yönetimce ödenebilir. Yıllık primler değişken olduğundan bir önceki yıl poliçesi baz alınarak %10–15 enflasyon payı eklenir.

6. Bakım ve küçük tamir giderleri Boya, çatı derz tamiri, kapı kilidi değişimi, elektrik panosu bakımı gibi rutin giderler. Binanın yaşına göre bu kalem ciddi farklılık gösterir; 20 yılı geçmiş binalarda bütçenin %20’sine kadar çıkabilir.

7. Yedek akçe Beklenmedik büyük giderler (su tesisatı patlaması, asansör motoru değişimi, çatı tamiri) için ayrılan fon. Aylık toplanan aidatın %10–20’si yedek akçe olarak ayrılması, uygulamada kabul gören sağlıklı oran aralığıdır.

Bütçe nasıl hazırlanır: adım adım

1. Geçen yıl verilerini toplayın. Bir önceki yılın fiili giderleri, tahmin için en güvenilir başlangıç noktasıdır. Yöneticinin yıl boyunca tuttuğu makbuz ve fatura klasörü burada işe yarar.

2. Enflasyon düzeltmesi yapın. Her kalem için makul bir artış oranı uygulayın. Asgari ücrete bağlı kalemler (temizlik, kapıcı) yılın başında açıklanan asgari ücret zammını izler; enerji kalemleri BOTAŞ/EPDK tarife güncellemelerinden etkilenir.

3. Yedek akçe payını hesaplayın. Toplam rutin giderlerin %10–20’si olarak belirleyin. Binanızın yaşı ilerledikçe bu oranı yüksek tutun.

4. Toplam yıllık bütçeyi hesaplayın. Tüm kalemleri toplayın. Ardından yönetim planında belirlenen anahtara göre aylık daire bazı aidatı bulun.

5. Kat malikleri kuruluna sunun. İşletme projesini kurul toplantısından en az 15 gün önce yazılı bildirip, toplantıda oylamaya açın. Onay = salt çoğunluk (hem sayı hem arsa payı).

Diyelim 24 daireli bir sitede yıllık bütçeniz 144.000 TL çıktı ve yönetim planı eşit pay öngörüyor. 144.000 ÷ 24 daire ÷ 12 ay = 500 TL/ay aylık aidat. Yıl içinde büyük bir tamir çıkarsa yedek akçeniz devreye girer; ayrıca toplanma gerekmez.

Aidat hesaplamasını otomatik yapmak için Apartman Aidat Hesaplama Aracı sayfamızdaki hesap makinesini kullanabilirsiniz.

Yıl içinde bütçe aşılırsa ne olur?

Yönetici, onaylı bütçeyi aşan harcamaları genellikle tek başına yapamaz; bu durum “olağandışı yönetim işi” sayılır ve kurul kararı gerektirebilir. Bütçeyi aşan acil bir gider çıkarsa (boru patlaması, asansör arızası) yönetici haklı nedenle kararı öne alıp maliklere bildirim yapar, sonrasında kurul onayı alır.

Bu nedenle yedek akçe hem yasal hem de pratik açıdan kritik öneme sahiptir. Yedek akçeniz yoksa tek alternatif aniden toplamadır — bu da maliklerde hoşnutsuzluk yaratır.

İndirilebilir Bütçe Şablonu

Kendi bütçenizi hazırlamak için aşağıdaki Word ve PDF şablonunu indirin. Kalemler için boşluklar ve formüller hazır; sadece binanıza ait rakamları doldurun.

Sıkça Sorulan Sorular

Bütçe her yıl yeniden onaylanmalı mı? Evet. Her dönem için yeni bir işletme projesi hazırlanır ve kat malikleri kurulunda onaylanır. Önceki yıl bütçesi otomatik olarak uzamaz.

Yönetici bütçeyi kurul onayı olmadan uygulayabilir mi? Rutin giderler (elektrik faturası, bakım sözleşmesi) olağan yönetim kapsamında değerlendirilir ve yönetici bunları yönetebilir. Ancak bütçe olarak onaylanan tutar üzerindeki harcamalar için kurul kararı gerekir.

Bütçe şeffaf mı, malikler görebilir mi? 634 m.41 uyarınca her kat maliki, hesap belgelerini ve gelir-gider kayıtlarını isteyebilir. Yönetici bu belgeleri isteyen malikin erişimine açmak zorundadır.

---

İlgili rehberlerimiz: Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? · Aidat Zam Sınırı 2026 · Kat Maliklerinin Hakları · Apartman Yönetmeliği 2026